商铺公摊面积成一笔“糊涂账”
2010年10月，济南王女士就山师东路上一商铺与某开发商签订买卖合，并交纳了10万元定金.合同当时约定的商铺面积是80m²。2011年8月商铺完成施工，王女士决定去看一下。一看，王女士大吃一惊，商铺与签合同时看的样板间差别太大，公摊面积竟达60%！实际使用面积竟不到20m²！王女士找到开发商理论，开发商给的答案是：“商铺的公摊面积大，因为现在商品房实行预售制度，基本上大家都是在拿着图纸卖房子，所以当时不能明确地告知业主公摊面积的大小。”王女士觉得，要是这么算来这商铺每平方米的价格也贵的太离谱了！王女士要求退房，但开发商说退房可以，但定金不退。
在现实生活中有不少的卖房者遇到与王女士相同的问题。大多数的买房者对公摊面积并不太了解。本文将对公摊面积的问题以及买房者在买房的过程中如何维护自己的权益，防止开发商“注水”的问题进行探讨。
一、什么是公摊面积
房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。商品房应分摊的共有建筑面积包括一栋楼的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整栋建筑服务的共有房屋和管理房屋。此外，还包括套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(含山墙)计入套内建筑面积之外的公用墙体面积。
不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点，尤其是商铺的公摊面积，多在40%以上，引起广大业主的不满。
二、公摊面积该如何计算
对于公摊面积如何计算的问题目前还没有一个确切的计算标准。国家仅规定了公摊面
的计算原则及公摊面积计算规则《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则（试行）》。目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。计算方法为，需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以公摊系数，就得出各套房屋的公摊面积。
公摊面积的计算看起来十分简单，但实际上，购房者在购买的过程中，对于计算公摊面积所涉及的数据：如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的，因而公共建筑面积分摊系数也没办法算出。对于这么专业的术语可能连售楼人员也不能做答，就算得知也检验不了它的真实性。所以自己购买的单位到底要公摊多少都是以发展商说了算。在这样一种购房者和发展商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权根本得不到体现，因此关于公摊面积的纠纷不断。
三、公摊面积产权归属问题
公摊面积的所有权和使用权到底归谁？按理说，公摊面积既然公摊到每个业主身上， 所有权就应属所有业主。但由于开发商并没公示哪些公有面积用于公摊，购房者不知道哪些公用面积属于业主所有，哪些属于开发商，对于所有权和使用权权属也就不能明确，这也给了开发商钻空子的机会。
不久前，就出现了一个开发商出售公摊面积的案例。成都某开发商因把已经公摊给业主的车库面积又拿去销售，被业主告上法庭，由于开发商拿不出证明车库的建设成本未纳入商品房成本的证据，结果当然是法院支持了业主的诉讼请求。类似的事情并不少见，在某些小区，盈利性质的广告牌赫然竖立在小区花园中，这也侵犯了业主的合法权益。
四、买房者在买房过程中为防止房屋“缩水”，应注意的事项
近年因为公摊面积引发的纠纷越来越多，在现行的法律法规中，涉及公摊面积的规定少之又少，更没有明确规定公摊面积到底是多少。而开发商对于项目公摊面积的大小，大多不愿意明确告知。而当购房者询问公摊面积大小时，开发商大多只会告知一个大约的百分比，这些都是导致公摊面积成为一笔“糊涂账”的因素。
那么购房者在购房过程中改如何维护自己的权益呢？
首先：索取公摊数据。我们在购房时，也就是在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，如果可以的话，你也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样我们可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。这个方法还是比较可行的，一般情况下只要提出，开发商不会拒绝。
其次：在购房前多查阅相关资料或向专业人士咨询。 另外，购房者也可聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告 、各种数据的计算方式等等。
最后：在购房合同中一定要明确约定公摊面积。标准的《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关于公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二中有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。如此一来，即使发生纠纷我们也可以以合同约定来保障自己的利益。
公摊面积问题越来越引起人们的关注了。当我们的权益受到侵害时，我们要选择诉之法律，当然，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，开发商诚信意识的不断增强，我们希望普通购房者的权益能得到更好的保障。
